Госзаказчики постоянно закупают недвижимость. Принять участие в таких торгах сможет и собственник, и агент. Рассказываем, как происходит продажа квартиры на аукционе для муниципальных нужд по 44-ФЗ.
Статья актуализирована экспертом Эллой Залужной
Зачем закупают
По данным ЕИС, продажа квартиры по госконтракту — распространенная процедура. Государство проводит тендеры на покупку жилья для:
- военнослужащих;
- сирот, которые выросли в детских домах и не имеют своего жилья;
- жильцов, чьи дома признаны аварийными и подлежат расселению;
- тех, кто остался на улице по причине ЧС — пожара или стихийных бедствий;
- для организационных нужд.
Как найти закупки недвижимости
Инструкция, как найти госзакупку, чтобы продать квартиру на торгах государству, на сайте Единой информационной системы (ЕИС):
Шаг 1. Зайти на сайт ЕИС.
Шаг 2. Перейти в раздел «Закупки».
Шаг 3. В поисковой строке указать предмет тендера. Например: квартира, дом или сокращенно «недвиж», чтобы расширить параметры поиска.
Шаг 4. Уточнить критерии поиска в разделе «Все параметры»:
- Этап закупки: «Подача заявок».
- Задаем местоположение заказчика — выбираем город или округ.
- Выбираем место поставки исходя из того, где находится ваша квартира.
- В блоке «Справочники» указываем подходящий вид деятельности. Все операции, которые связаны с недвижимостью, относятся к разделу кодов № 68. Например, услуги по покупке и продаже собственного недвижимого имущества — код ОКПД2 68.1.
- Добавляем ключевые слова в блоке «Поиск в прикрепленных файлах». Например, квартира.
- Нажимаем кнопку «Применить».
Шаг 5. Выбрать тендер из списка, который выдаст система.
Шаг 6. Открыть документацию, которая приложена к извещению, и изучить потребности заказчика.
Анализируем документацию
Заказчики прописывают условия сделки, требования к участникам и объекту закупки в извещении и приложенной к нему документации, которая состоит из нескольких частей. Вот инструкция, как правильно продать квартиру через аукцион госзакупки и избежать отклонения заявки:
Шаг 1. Найти в общей информации о закупке в ЕИС:
- время и срок, до которого принимают заявки на участие;
- размер обеспечения заявки, контракта и гарантийных обязательств;
- требования к участникам и их заявкам. Учитывайте, что поучаствовать в крупных тендерах без опыта не получится.
Шаг 2. Изучить описание объекта закупки, в котором прописаны параметры объекта и требования к СанПиН:
- тип жилья (изолированная квартира, дом с участком и т. п.);
- площадь;
- местонахождение;
- наличие оборудования (сантехника, счетчики, выключатели и т. п.);
- работоспособность систем вентиляции, электроснабжения, водоснабжения и т. п.
Шаг 3. Уточнить в проекте контракта:
- условия передачи жилья;
- порядок расчетов;
- срок возврата обеспечения.
Когда заказчик требует приложить к заявке выписку из ЕГРН, тендер — только для собственников недвижимости. Учитывайте, что наличие выписки не всегда необходимо, так как права на жилье переходят к заказчику при регистрации сделки.
Собираясь продать госучреждению дом или квартиру, будьте готовы подтвердить право на собственность. Практика рассмотрений жалоб в ФАС показывает, что при отклонении участников, которые не являются собственниками недвижимости (если это требование заказчика), ведомство встает на сторону госучреждения.
Пример:
ООО «Инфинити» обжаловало тендер на покупку жилья. Основание: заказчик установил требование — приложить ко второй части заявки выписку из ЕГРН, которая подтвердит, что участник — собственник. ФАС жалобу отклонил.
Как продать свою квартиру
Инструкция, как участвовать в аукционе на квартиру и победить в тендере:
- Оформить ЭЦП в удостоверяющем центре, у которого есть аккредитация.
- Зарегистрироваться в ЕИС. Аккредитация на торговых площадках проводится автоматически.
- Открыть спецсчет в банке для перечисления обеспечения заявки и исполнения контракта. Обязательное условие: банк входит в перечень организаций, которые утверждены распоряжением правительства.
- Подготовить пакет документов (выписку ЕГРН, копию договора приватизации и проч.).
- Внести обеспечение или оформить банковскую гарантию.
- Подать заявку на участие в тендере, которая соответствует условиям заказчика.
- Принять участие в торгах и предложить лучшую цену.
- Дождаться подведения итогов.
- Оформить сделку.
- Передать объект заказчику по акту.
- Получить назад обеспечение, если оно было предоставлено в денежной форме.
- Дождаться перечисления денежных средств за жилье. Чаще всего деньги переводят в течение 30 календарных дней.
Как продать чужую
Для риелторов и желающих заработать на продаже недвижимости есть несколько вариантов участия в торгах.
Первый вариант, как самому продать квартиру через аукцион, — когда заказчик требует выписку из ЕГРН, продать чужую недвижимость от своего имени не получится. В этом случае:
- Найти подходящую недвижимость.
- Заключить договор о помощи в продаже квартиры через тендер (агентский договор).
- Оформить доверенность.
- Заказать ЭЦП на имя хозяина жилья.
- Зарегистрировать его в ЕИС.
- Открыть спецсчет.
- Подготовить от его имени пакет документов для участия в тендере.
- Подать от его имени заявку.
- Оформить сделку.
- Передать объект.
- Проконтролировать процесс возврата обеспечения и оплаты контракта.
- Получить от собственника вознаграждение в виде комиссии за продажу жилья.
Второй вариант продажи квартиры государству через госзакупки в 2023 году — когда заказчик не требует выписку в составе заявки, подойдет для агентов по недвижимости:
- Находим жилье.
- Оформляем ЭЦП.
- Регистрируемся в ЕИС.
- Открываем спецсчет.
- Участвуем в тендере от своего имени по нотариальной доверенности и агентскому договору (ч. 3 ст. 27 44-ФЗ).
- Доп. соглашением или при заключении контракта вписываем собственника в контракт.
- Передаем объект.
- Получаем назад обеспечение.
- Зарабатываем на комиссионных.
Третий вариант, как продать квартиру государству через аукцион, подойдет для желающих заработать на разнице в цене:
- Найти жилье.
- Оформить ЭЦП.
- Зарегистрироваться в ЕИС.
- Открыть спецсчет.
- Принять участие в тендере.
- Выкупить жилье.
- Переоформить его на себя, пока заключается контракт.
- Передать заказчику уже нашу недвижимость.
- Получить назад обеспечение.
- Заработать на разнице между ценой, за которую купили жилье, и ценой, за которую продали его заказчику.
Пример применения последней стратегии: 15 июля в тендере на приобретение жилья выиграл участник — физлицо, и для него это не первый тендер.
Как передать недвижимость
Недвижимость передают заказчику в срок, который указан в госконтракте. В это время входит:
- приемка жилья;
- регистрация прав нового собственника.
Перед передачей жилья новому владельцу убедитесь, что:
- помещение не требует ремонта и соответствует санитарным нормам (ст. 23 52-ФЗ от 30.03.1999). Системы вентиляции, водоснабжения, электроснабжения в исправном состоянии. Сантехника, счетчики, лампы и выключатели работают. В противном случае сделайте ремонт;
- в наличии документы для продажи квартиры через госзакупки (кадастровые планы и проч.) и они актуальны;
- долги за коммунальные услуги погашены, а лицевые счета переоформлены на нового владельца.
Как закрыть контракт
Завершение исполнения контракта состоит из нескольких этапов:
- Регистрация сделки в Росреестре.
- Подписание акта по передаче недвижимости.
- Получение оплаты в срок, который предусмотрен контрактом.
Если вы представляете интересы собственника жилья на основании агентского договора или являетесь специалистом по госзакупкам в агентстве недвижимости, убедитесь, что хозяин недвижимости не планирует менять свое решение о продаже жилья через госзаказ.
Пример из практики: участник выиграл тендер на приобретение квартиры от имени собственника жилья. В процессе исполнения хозяин передумал заключать сделку. Заказчик вынес односторонний отказ от исполнения контракта.
Примерная форма акта приема-передачи объекта:
Об авторе этой статьи
-
Закончила Университет при Межпарламентской Ассамблее ЕВРАЗЭС (финансы и кредит), Северо-Западный институт управления Российской Академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ (юриспруденция)
В 2013 году — СЗИУ РАНХиГС по программе: «Управление государственными и муниципальными заказами».
В 2014 году — НИУ ВШЭ по программе «Управление государственными и муниципальными заказами».
В 2020 году — ОЦ «Гарант» по программе переподготовки: «Управление закупками для государственных и муниципальных нужд (44-ФЗ) и корпоративными закупками (223-ФЗ)».
С 2008 по 2009 год работала экономистом отдела закупок на скорой помощи. С 2009 г. — ведущим экономистом госзаказа в театре им. Н.П. Акимова. В 2011 г. — специалистом Управления торгов Биржи (торги для Газпрома, Транснефти). С 2012 года — заместитель директора по финансово-хозяйственной деятельности в ГБУ. С 2020 года — эксперт проекта «Госзаказ». Сейчас консультирует заказчиков и поставщиков.
Другие публикации автора
- 2024.01.16НовичкамМожно ли узнать, кто подал заявку на электронный аукцион
- 2023.12.28223-ФЗИнструкция по регистрации на площадке РТС-тендер для работы по 223-ФЗ
- 2023.11.30Инструкции для бухгалтераИнструкция по взысканию пеней и штрафов по 44-ФЗ
- 2023.11.29Торговые площадкиКак поставщику зарегистрироваться на площадке «Заказ.РФ»